Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Ausübung einer Verlängerungsoption

In einem Urteil vom 21.11.2018 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Ausübung einer Verlängerungsoption bei Mietverträgen nicht der besonderen Schriftform des § 550 BGB bedarf. Im entschiedenen Fall hatte der Mieter die Verlängerungsoption durch ein bloßes, nicht unterschriebenes Computertelefaxschreiben ausgeübt.

Der Bundesgerichtshof hat ausgeführt, dass es sich bei der Regelung in § 550 BGB nicht um eine Regelung handelt, die die Wirksamkeit mietvertraglicher Vereinbarungen betrifft. In dieser Vorschrift geht es allein darum, wie lange die Mietvertragsparteien an die mietvertraglichen Vereinbarungen gebunden sind, ohne sich von dem Mietvertrag lösen zu können. Daher berührt die Frage, ob die Ausübung einer Verlängerungsoption dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB unterfällt, auch nicht die Wirksamkeit der erforderlichen Laufzeitverlängerung.

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof weiter aus, dass eine Option, die einer oder beiden Parteien das Recht einräumt, das bestehende Mietverhältnis durch einseitige Erklärung um eine bestimmte Zeit zu verlängern, ein schon im Ausgangsvertrag eingeräumtes Gestaltungsrecht darstellt. Insofern bedarf nur die Vereinbarung eines Optionsrechts, sofern es um die Überschreitung der Jahresgrenze nach § 550 Satz 2 BGB geht, für die Wirksamkeit der Vereinbarung eines Optionsrechts der Schriftform.

Der Bundesgerichtshof sah sich zu dieser Klarstellung insbesondere auch deshalb veranlasst, da frühere obergerichtliche Entscheidungen des Oberlandesgerichts Köln und des Oberlandesgerichts Frankfurt sowie verbreitete Auffassungen in der juristischen Literatur die Rechtsauffassung vertreten hatten, dass auch die Ausübung einer Verlängerungsoption dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB unterliegt.