Kein Provisionsanspruch des Maklers bei Dritterwerber

In einem Urteil vom 21.11.2018 hat der Bundesgerichtshof einen Maklerprovisionsanspruch gegen einen Verkäufer abgelehnt. In diesem Fall hatte der Verkäufer-Makler dem Kunden einen Kaufinteressenten nachgewiesen, mit dem allerdings kein Kaufvertrag zustande gekommen ist, sondern mit einem Dritterwerber, den der Kaufinteressent länger kannte und der eine gesellschaftsrechtliche Bindung zu dem vom Makler vermittelten Kaufinteressenten hatte.

Bemerkenswert ist diese Entscheidung deshalb, weil der Kaufinteressent eine GmbH, vertreten durch einen Geschäftsführer war. Letztendlich kaufte dann allerdings nicht die GmbH das vom Makler vermittelte Grundstück, sondern der Geschäftsführer persönlich.

Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung des Berufungsgerichts insbesondere dahingehend bestätigt, dass der Makler weder eine Vermittlungsleistung noch eine Nachweisleistung gegenüber dem Erwerber erbracht hat. Daher habe der Makler auch keinen Anspruch auf eine Maklerprovision gemäß § 652 Abs. 1 BGB. Eine Vermittlungsleistung liege nicht vor, da der Makler auf den potenziellen Vertragspartner, hier den Geschäftsführer der GmbH, keinen Einfluss mit dem Ziel des Vertragsabschlusses erwirkt hat. Hintergrund ist nach den tatrichterlichen Feststellungen gewesen, dass nicht der Makler die letztendlichen Vertragsverhandlungen angestoßen und begleitet habe, sondern der Erwerber habe diese Verhandlungen ohne den Makler direkt mit dem Geschäftsführer des Veräußerers geführt.

Letztendlich entscheidend war auch eine Maklerklausel im notariellen Kaufvertrag, die den Maklerprovisionsanspruch nicht zweifelsfrei und eindeutig zu Lasten des Erwerbers oder Veräußerers manifestiert hatte. Insofern ist stets zu empfehlen, Maklerprovisionsklauseln in notariellen Kaufverträgen eindeutig und unmissverständlich dahingehend zu formulieren, dass nachträgliche Streitigkeiten über einen Maklerprovisionsanspruch dem Grunde und der Höhe nach ausgeschlossen sind.