Prüfungspflicht für steuerliche Fragen durch einen Makler

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 12.07.2018 kann einen Makler ausnahmsweise eine vertragliche Nebenpflicht treffen, steuerrechtliche Fragen zu prüfen, die sich im Zusammenhang mit dem Abschluss eines notariellen Kaufvertrages stellen, den er vermittelt hat.

Diese Nebenpflicht gilt im Einzelfall ausnahmsweise etwa dann, so der Bundesgerichtshof, wenn der Makler sich hinsichtlich bestimmter Steuerfragen als Fachmann geriert hat. Als Fachmann in Steuerfragen gibt sich ein Makler beispielsweise dann aus, wenn er in seiner Werbung seine langjährigen Tätigkeiten und Erfahrungen darstellt, wenn der Auftraggeber hinsichtlich vertragsrelevanter Umstände erkennbar rechtlicher Belehrung bedarf oder wenn der Makler den Auftraggeber zu einem riskanten Vorgehen veranlasst oder ihn sonst zu einem unvorteilhaften und überstürzten Vertragsschluss verleitet.

In dem entschiedenen Fall hat eine Immobilienmaklerin einer Eigentümerin von Wohnungen empfohlen, kurzfristig die Wohnung zu veräußern, da Erwerber ansonsten abspringen könnten. Nach Abschluss des Kaufvertrages zu einem Preis von 295.000,00 € im Jahre 2013 musste die Verkäuferin sodann Einkommensteuer, Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag in Höhe von insgesamt 47.856,62 € aufgrund des Verkaufs der Wohnungen in 2013 nachzahlen.

 

Die Verkäuferin meint, die beklagte Immobilienmaklerin hätte sie vor Abschluss des Kaufvertrages darauf hinweisen müssen, dass ein innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb des Wohnungseigentums bei einer Veräußerung ererzielter Gewinn grundsätzlich einkommensteuerpflichtig sei. Die beklagte Immobilienmaklerin hatte einen Grundbuchauszug übergeben erhalten, aus dem sich ergab, dass die Verkäuferin das Anwesen selbst erst Anfang 2004, also innerhalb eines 10-Jahres-Zeitraums erworben hatte.

In dem entschiedenen Fall lehnte der Bundesgerichtshof wie die Vorinstanzen eine Schadensersatzpflicht der Maklerin ab. Insbesondere verwies der Bundesgerichtshof darauf, dass die beklagte Immobilienmaklerin nicht erkennen konnte, dass die Verkäuferin einer steuerlichen Beratung über die Spekulationsfrist von 10 Jahren bedurfte.

Eine andere Bewertung kann sich allerdings dann ergeben, wenn der Käufer und Makler ausdrücklich über die Spekulationsfrist sprechen und der Makler dabei erkennt, dass der Verkäufer ersichtlich das steuerrechtliche Risiko zur Veräußerung innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist nicht erkennt. In diesem Fall wird man regelmäßig davon ausgehen, dass Immobilienmakler auf die entsprechenden steuerrechtlichen Folgen der Veräußerung innerhalb einer Spekulationsfrist hinweisen müssen und dementsprechend auch einen Verkäufer empfehlen müssen, im Zweifel einen Verkauf zu verschieben, bis die Spekulationsfrist abgelaufen ist. Erfolgt der Hinweis dann nicht und rät der Makler dennoch zu einem kurzfristigen Verkauf, kann die Schadensersatzpflicht in Höhe der Steuerforderungen eintreten.