Urteil des Bundesgerichtshofs vom 07.12.2019 zu einheitlichen Rauchwarnmeldern in Eigentumswohnungen

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 07.12.2019 entschieden, dass Wohnungseigentümer den einheitlichen Einbau und die einheitliche Wartung und Kontrolle von Rauchmeldern in allen Wohnungen beschließen können, auch wenn es bereits in Wohnungen einzelner Eigentümer andere Rauchwarnmelder gibt.

Hintergrund war eine landesrechtliche Pflicht zum Einbau von Rauchmeldern gemäß § 49 Abs. 7 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen. Die Kläger, die ihre Wohnungen bereits mit eigenen Rauchwarnmeldern ausgestattet hatten, beantragten, von der betroffenen Regelung zur Installation und Wartung einheitlicher Rauchwarnmelder ausgenommen zu werden, und haben den Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft angefochten.

Zunächst hat der Bundesgerichtshof eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich des Einbaus von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen der Eigentumsanlage bestätigt. Insbesondere sei der Einbau von Rauchwarnmeldern kein unzulässiger Eingriff in das Sondereigentum jedes einzelnen Wohnungseigentümers.

Allerdings stellte sich die Frage, ob es eine ordnungsgemäße Verwaltung ist, wenn bereits entsprechend landesrechtlicher Vorschriften in Schlafräumen, Kinderzimmern und Fluren von Wohnungseigentümern auf eigene Kosten Rauchwarnmelder installiert sind. Diverse Landgerichte hatten die Auffassung vertreten, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung verstoße, wenn Wohnungseigentümer mit unnötigen Kosten einheitlicher Rauchwarnmelder belastet werden, obwohl sie bereits eigene Rauchwarnmelder installiert hatten.

Der Bundesgerichtshof hält den Beschluss im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung für rechtmäßig, da es dem billigen Ermessen einer Wohnungseigentümergemeinschaft entspricht, nach sorgfältiger Abwägung aller relevanten Umstände des Einzelfalls und unter Berücksichtigung der allseitigen Interessen der betroffenen Wohnungseigentümer eine einheitliche Regelung hinsichtlich des Einbaus und der Wartung von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen einer Wohnungseigentumsanlage zu beschließen. Denn diese Rauchwarnmelder dienen nicht nur dem Schutz des jeweiligen Sondereigentümers, sondern dem Schutz aller Bewohner und Besucher der Wohnanlage. Wohnungsbrände stellen stets eine Bedrohung für das gesamte Gebäude und damit für Leib und Leben aller Wohnungseigentümer, ihrer Mieter und der Gäste dar. Durch die rasche Entdeckung eines Wohnungsbrandes wird somit auch das Gemeinschaftseigentum geschützt. Ordnungsgemäß funktionierende Rauchwarnmelder und deren Instandhaltung dienen also auch dem gemeinschaftlichen Eigentum. Dies rechtfertigt das Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft, eine einheitliche Warnmeldeanlage zu installieren und diese auch einheitlich unter der Kontrolle der Wohnungseigentümergemeinschaft in allen Wohnungen durch eine Fachfirma warten zu lassen.