Keine unzulässige Kopplung bei Grundstücksverträgen mit Gemeinden

Im Oktober 2015 hat der Bundesgerichtshof zum Aktenzeichen VZR307/13 ein für Investoren relevante Entscheidung getroffen. Nach dieser Entscheidung verstößt ein Kaufvertrag, mit dem eine Gemeinde ein Grundstück unter der aufschiebenden Bedingung verkauft, dass ein Bebauungsplan mit einem bestimmten Inhalt zustande kommt, nicht gegen das Kopplungsverbot nach dem Baugesetzbuch.

 

In dem streitgegenständlichen Kaufvertrag war für die Kaufpreisfälligkeit die Herstellung der bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Voraussetzungen durch die Gemeinde als Verkäuferin vereinbart. Es ging dem Käufer darum, auf dem Kaufgrundstück entweder weitere Gästezimmer für einen Gasthof oder zur Nutzung für betreutes Wohnen oder kleinere Gewerbeeinheiten für Geschäfte zu errichten.

 

Landgericht und Oberlandesgericht hatten den Kaufvertrag für nichtig im Sinne des § 134 BGB angesehen, da er nach Auffassung dieser Gerichte gegen das Kopplungsverbot nach § 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB verstieß. Dem folgte der Bundesgerichtshof im Ergebnis nicht.

 

Der Bundesgerichtshof bestätigt aber die Ausgangsüberlegungen der Vorinstanzen. Danach ist eine vertragliche Zusage einer Gemeinde, einen inhaltlich näher bestimmten Bebauungsplan innerhalb bestimmter Zeit aufzustellen oder zumindest die Aufstellung in Übereinstimmung mit dem Vertragspartner zu fördern, nach den oben genannten Vorschriften nichtig. Das gleiche gilt im Übrigen nach § 1 Abs. 8 BauGB für eine vertragliche Verpflichtung zur Abänderung eines bestehenden Bebauungsplans.

 

Der Bundesgerichtshof hält allerdings fest, dass eine Gemeinde eigene Grundstücke zu einem durch die sich abzeichnete Bauleitplanung gerechtfertigten höheren Kaufpreis verkaufen darf. Da die Kaufvertragsparteien in dem entschiedenen Fall als Folge des Ausbleibens der in Aussicht genommenen Änderung des Bebauungsplans nur eine Regelung hinsichtlich der Fälligkeit des Kaufpreises getroffen haben, sei diese Regelung nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 02.10.2015 nicht zu beanstanden. Denn die Parteien wollten ersichtlich eine gesetzeskonforme Regelung treffen.

 

Da der Kaufvertrag dementsprechend nicht nichtig war, muss das Berufungsgericht prüfen, inwieweit ein Rücktritt des Käufers wegen der verzögerten Bauleitplanung der Gemeinde zulässig war. Insofern muss das Berufungsgericht erst einmal ermitteln, ob Gemeinde oder Käufer Verzögerungen der Bauleitplanung zu vertreten hatten.