Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10.04.2019

In einer Entscheidung vom 10.04.2019 hat der für das Mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat deutlich gemacht, welche Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung eines Vermieters bestehen, wenn der Mieter die Miete wegen behaupteter bauseitiger Mängel gemindert hat.

In dem entschiedenen Fall hatte der Vermieter behauptet, zum einen für die Mängel insbesondere wegen eines Schimmelbefalls in der Wohnung des Mieters nicht verantwortlich zu sein. Zum anderen hatte der Vermieter behauptet, soweit Mängel festzustellen waren, habe er diese ohnehin beseitigt.

Aufgrund dieser bloßen Behauptungen des Vermieters hat das Landgericht in der Berufungsinstanz einer fristlosen Kündigung des Vernichtens stattgegeben, da das Landgericht von einer nicht gerechtfertigten Mietminderung des Mieters ausging. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs hat das Landgericht dabei verkannt, dass für die Frage des Mietminderungsrechts entscheidend ist, ob ein Mangel im Zeitpunkt des Ausspruchs einer fristlosen Kündigung bestand und wer diesen Mangel einer Mietwohnung zu vertreten hat. Die bloße Behauptung eines Vermieters, für Mängel nicht verantwortlich zu sein und diese im Übrigen, soweit sie festzustellen waren, beseitigt zu haben, genügt nicht allein, um ein Leistungsverweigerungsrecht und ein Mietminderungsrecht des Mieters auszuschließen. Vielmehr müssen die Gerichte durch Sachverständigengutachten feststellen lassen, ob Mängel im Zeitpunkt einer Kündigung tatsächlich bestehen und ob diese Mängel der Wohnung vom Vermieter zu vertreten sind.

An dieser notwendigen Beweisaufnahme in den Tatsacheninstanzen führt auch dann kein Weg vorbei, wenn im Rahmen eines umfassenden gerichtlichen Verfahrens die Mieter rechtskräftig verurteilt wurden, rückständige Mieten zu zahlen. Insofern können formaljuristische Aspekte eines rechtskräftigen Zahlungsurteils und die Frage der Zulässigkeit einer fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses durch einen Vermieter auseinanderfallen.