Urteil des Bundesgerichtshofs vom 22.03.2019 zu Beschlusskompetenzen in Wohnungseigentümergemeinschaften

Der Bundesgerichtshof hat am 22.03.2019 durch Urteil über die Frage der Beschlusskompetenzen einer Wohnungseigentümergemeinschaft in einem speziellen Fall entschieden. In dem Fall ging es um eine Regelung in einer Gemeinschaftsordnung, dass Wohnungseigentümer zur Ausübung eines Gewerbebetriebes oder eines Berufs in der Wohnung nur mit Zustimmung des Verwalters berechtigt sind.

Anknüpfend an diese Regelung in der Gemeinschaftsordnung hat die Eigentümergemeinschaft beschlossen, Miteigentümer, die ohne die erforderliche Zustimmung der Verwalterin einen Mietvertrag über eine Wohnung abschließen, durch eine Vertragsstrafe zu sanktionieren. Ein betroffener Wohnungseigentümer hatte seine Wohnung in sechs Fällen ohne Zustimmung der Verwalterin kurzzeitig an Medizintouristen vermietet, so dass die Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt 12.000,00 € Vertragsstrafe von dem betroffenen Wohnungseigentümer verlangte.

Der Bundesgerichtshof gab der Entscheidung des Landgerichts in der Berufungsinstanz recht, dass für eine derartige Vertragsstrafenregelung in der Eigentümerversammlung die Beschlusskompetenz fehle. Der Bundesgerichtshof hat einen Meinungsstreit in der Literatur und Rechtsprechung mit seiner Entscheidung vom 22.03.2019 dahingehend beendet, dass die Beschlusskompetenz nach § 21 Abs. 7 WEG nicht zulässt, dass eine Eigentümergemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss eine Vertragsstrafe bei einem Verstoß gegen Vermietungsbeschränkungen vorsehen darf.

Dementsprechend hat der Bundesgerichtshof festgestellt, dass bei Vermietungsbeschränkungen die Wohnungseigentümergemeinschaft das Recht hat, einen Unterlassungsanspruch gegen den betroffenen Wohnungseigentümer durchsetzen zu können, nicht aber einen Vertragsstrafenanspruch.