Urteil des Bundesgerichtshofs vom 04.11.2020 zur strikten Schriftform von Gewerbemietverträgen

In seinem Urteil vom 04.11.2020 hat der Bundesgerichtshof noch einmal deutlich ausgeführt, welche Schriftformerfordernisse ein Mietvertrag nach § 550 BGB erfüllen muss, um für die Dauer von mehr als einem Jahr fest abgeschlossen zu sein. In dem entschiedenen Fall sollte sich der Mietgegenstand aus einem Grundrissplan als Anlage 1 zum Gewerberaummietvertrag ergeben. Dieser Grundrissplan wurde von den Mietvertragsparteien jedoch nie erstellt und nie zu dem Ursprungs-Mietvertrag genommen.

Ausdrücklich weist der Bundesgerichtshof auf das Erfordernis der im Zeitpunkt des Vertragsschlusses erforderlichen Identifizierungsnotwendigkeit des Mietgegenstandes hin. Erfüllt der ursprüngliche Mietvertrag hinsichtlich der Bestimmbarkeit des Mietgegenstandes die Schriftform des § 550 Satz 1 BGB nicht, können die Mietvertragsparteien durch einen formgerechten Nachtrag die Schriftform mit Rückwirkung auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses nachholen, so der Bundesgerichtshof. Betrifft der Schriftformmangel wie im entschiedenen Fall den Mietgegenstand, ist es insoweit allerdings erforderlich, dass dieser in der späteren Nachtragsvereinbarung jedenfalls bestimmbar bezeichnet wird.

Der Bundesgerichtshof erachtet eine hinreichende Bestimmbarkeit des Mietgegenstands auch dann nicht für ausreichend, wenn der Mietgegenstand als „Mieteinheit 1“ und mit der vereinbart angegebenen Quadratmeterzahl im Mietvertrag versehen war.

Nutzt ein Mieter im Zeitpunkt eines Mietvertragsabschlusses oder im Zeitpunkt eines Nachtrags allerdings die in einem Mietvertrag unter Angabe der Bezeichnung „Mieteinheit 1“ und der konkreten Quadratmeterzahl genannten Mieteinheit bereits, genügen diese Angaben nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Bestimmung des Mietgegenstands.

In dem entschiedenen Fall des Urteils vom 04.11.2020 war es allerdings so, dass der Mieter selbst den Mietgegenstand zu keiner Zeit selbst genutzt hat, sondern von vornherein ohne Zustimmung des Vermieters untervermietet hatte.

Der Bundesgerichtshof stellt noch einmal in seiner Entscheidung den Sinn und Zweck des Schriftformerfordernisses des § 550 BGB heraus. Dieser Zweck liegt darin, einem späteren Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Mietvertrag vollständig ersehen kann. Dieser Schutzzweck ist nicht gewahrt, wenn der Erwerber zur Bestimmung des Mietgegenstandes an Ort und Stelle über den Mietvertragstext hinaus bei den ursprünglichen Mietvertragsparteien Nachforschungen anstellen müsste, ob der Mietgegenstand untervermietet wurde, oder sonst weitere Abreden getroffen wurden, die sich aus der Mietvertragsurkunde selbst nicht ergeben.

Aufgrund der nicht erteilten schriftlichen Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung waren für den Erwerber des im entschiedenen Fall neuen Vermieters die Identität des Untermieters weder aus dem Ursprungs-Mietvertrag noch aus dem Nachtrag ersichtlich und zudem war allein auf der Grundlage des Mietvertrages bzw. des Nachtrags der Mietgegenstand für den Neu-Vermieter nicht erkennbar.

Da der Mietvertrag somit als auf unbestimmte Zeit geschlossen galt, konnte er als Gewerberaum jederzeit innerhalb der Frist des § 580a BGB unter Einhaltung von drei Monaten gekündigt werden.

Januar 2021